Опции

[Вульпик]

Crictal, во-первых, формы управления домом предусмотрены Жилищным кодексом только три:
1. непосредственное управление собственниками;
2. создание Товариществ Собственников Жилья - ТСЖ;
3. привлечение управляющей компаний - УК.

Во-вторых. Я поздравляю вас с тем, что вам мама купила в новом доме (в ЕКТ) квартиру и вы теперь "состоите в ТСЖ".

В-третьих. Бессмысленно создавать ТСЖ с одной-единственной целью: найти впоследствии управляющую компа­нию для того, чтобы передать ей функции управления домом. Зачем тогда вообще создавать такого посредника в лице ТСЖ? Чтобы обратиться все к той же УК? Кроме того, Жилищный ко­декс говорит о том, что - от посредни­ков необходимо уходить. А ТСЖ предполагает дополнительные затраты по содержанию товарищества как юридического лица.
Я не спорю, что если ТСЖ возглавит действительно грамотный и честный человек, который имеет соответствующий опыт, то тогда такая форма действи­тельно будет жизнеспособна. Но где гарантии, что на должность предсе­дателя тем, кому вы это советуете, будет выбран именно такой человек? Помните историю советских колхозов? И где они? Почему 10% из них были успешны, а 90% влачило жалкое состояние? Ведь принцип там был тот же - объединение в товарищество собственников? И хотели того же - реформировать сельское хозяйство.. Сколько можно "всех под одну гребенку" и "на одни и те же грабли"?

Это кто говорил?

[Вульпик]

К сожалению, весь ваш спич - набор "горячих", но бессмысленных фраз. Вы абсолютно не разбираетесь в том, о чем беретесь рассуждать. Бедствие - это когда благонамеренный неграмотный человек оказывается вдобавок ещё и активным.

В ТСЖ - нет УК. Есть форма управления - либо ТСЖ, либо УК. Учите ЖК РФ. И в Екатеринбурге цены снизили не цивилизованные ТСЖ, а "окрик" правящей партии.

А это или - или кто писал? Здесь Вы утверждаете, что ТСЖ не может передать свои функции УК, а Вам пытаются открыть глаза и объяснить, что может.

[Вульпик]

Вообще, конкретно, интересовало ваше мнение. Но видимо его нет. А Cristal и Максимов Илья, вероятно, просто путают понятия:

Мое мнение такое: не нужно бояться создавать ТСЖ. Ибо членов ТСЖ принято выбирать непосредственно из жильцов того самого дома, где оно создается. Если человек идет против интересов собственников жилых помещений, то его переизберут, т.е. предпочтут ему другого. И не стоит настраивать людей против этого.

[ASN]

Вульпик, я же объяснил.. "С точки зрения ЖК РФ в (форме управления домом) ТСЖ - нет (формы управления домом) УК. Есть форма управления - либо ТСЖ, либо УК. "

Цитата (Вульпик): "Если человек идет против интересов собственников жилых помещений, то его переизберут".

А вот тут вы искренне ошибаетесь.. Жулика Председателя с прикормленным Правлением, на практике, переизбрать ой-ой как не просто.. Я бы даже сказал - практически невозможно. Могу объяснить почему, но это долго.. и много текста.


Илья, а кстати, вы не задумывались почему авторы Жилищного Кодекса РФ явно не предполагали "комбинированных" форм управления? Почему у них конкретно: либо - ТСЖ, либо - УО?
Согласитесь, действительно, с точки зрения здравого смысла, странно было бы предусматривать в ЖК РФ создание ТСЖ с одной-единственной целью - найти впоследствии УО для того, чтобы передать ей функции управления домом. А зачем тогда вообще создавать посредника в лице ТСЖ? Ведь ТСЖ предполагает дополнительные затраты - как юридического лица. Почему бы не обратиться все к той же форме - УО, но без создания ТСЖ? И для кого тогда вообще придумана в ЖК РФ эта форма управленя домом - УО?

Помните с какого времени начались все эти "поправки по ходу", гонки и подгонки? Правильно, с момента выхода (временного) ФЗ-185 )))) А потом, видимо, хоть не рассветай..

Сообщение отредактировал ASN - 29.3.2010, 20:59

[Максимов Илья]

Вульпик, я же объяснил.. "С точки зрения ЖК РФ в (форме управления домом) ТСЖ - нет (формы управления домом) УК. Есть форма управления - либо ТСЖ, либо УК. "

Цитата (Вульпик): "Если человек идет против интересов собственников жилых помещений, то его переизберут".

А вот тут вы искренне ошибаетесь.. Жулика Председателя с прикормленным Правлением, на практике, переизбрать ой-ой как не просто.. Я бы даже сказал - практически невозможно. Могу объяснить почему, но это долго.. и много текста.


Илья, а кстати, вы не задумывались почему авторы Жилищного Кодекса РФ явно не предполагали "комбинированных" форм управления? Почему у них конкретно: либо - ТСЖ, либо - УО?
Согласитесь, действительно, с точки зрения здравого смысла, странно было бы предусматривать в ЖК РФ создание ТСЖ с одной-единственной целью - найти впоследствии УО для того, чтобы передать ей функции управления домом. А зачем тогда вообще создавать посредника в лице ТСЖ? Ведь ТСЖ предполагает дополнительные затраты - как юридического лица. Почему бы не обратиться все к той же форме - УО, но без создания ТСЖ? И для кого тогда вообще придумана в ЖК РФ эта форма управленя домом - УО?

Помните с какого времени начались все эти "поправки по ходу", гонки и подгонки? Правильно, с момента выхода (временного) ФЗ-185 )))) А потом, видимо, хоть не рассветай..

Уважаемый ASN, во первых, все таки не формы а способы (ст.161 ЖК РФ), а во вторых, я не говорил о чем думали авторы кодекса, я лишь говорил что (повторюсь) отношения гражданско-правовые и норма диспозитивная, т.е. не ограничивающая субъекта в действиях, а дающая ему возможность выбора и маневра, в том числе и на заключение ТСЖ договора с УО. Обращаю Ваше внимание, что я отрицательно отношусь к такому совместительству (об этом я писал выше в №33), я в этой теме говорю лишь то что закон допускает такое совместительство.

Сообщение отредактировал Максимов Илья - 29.3.2010, 22:04

[ASN]

Ок, не будем придираться (взаимно) )))) А то, что вы знаете о чем говорите, я не сомневаюсь.

[Вульпик]

А вот тут вы искренне ошибаетесь.. Жулика Председателя с прикормленным Правлением, на практике, переизбрать ой-ой как не просто.. Я бы даже сказал - практически невозможно. Могу объяснить почему, но это долго.. и много текста.

Давайте с другой стороны подойдем, Вы видели как это реально на практике??? В мегаполисе????

Расскажите же долго и упорно, я все прочитаю!

[ASN]

Давайте с другой стороны подойдем, Вы видели как это реально на практике??? В мегаполисе????

Расскажите же долго и упорно, я все прочитаю!

Разумеется, видел. У меня в собственности квартира в ТСЖ в одном из мегаполисов. Правда алкашей, инвалидов, нищих пенсионеров и вообще людей с низкими доходами там нет. Оно и понятно, красота и удобство денег стоят. Вы то этот контингент куда планируете? Или платить за них будете? Ну и то, что Салда не мегаполис, наверное, тоже стоит учитывать.

А про "председателя", статью (и дискуссию) прочитайте на ТСЖ.РУ. Не далеко от истины, кстати:
http://www.tsj.ru/forum.asp?ForumID=502&am...&pagenum=26

[Вульпик]

Разумеется, видел. У меня в собственности квартира в ТСЖ в одном из мегаполисов. Правда алкашей, инвалидов, нищих пенсионеров и вообще людей с низкими доходами там нет. Оно и понятно, красота и удобство денег стоят. Вы то этот контингент куда планируете? Или платить за них будете? Ну и то, что Салда не мегаполис, наверное, тоже стоит учитывать.

А про "председателя", статью (и дискуссию) прочитайте на ТСЖ.РУ. Не далеко от истины, кстати:
http://www.tsj.ru/forum.asp?ForumID=502&am...&pagenum=26

А что они просто так квартиры занимают? Кварплату-то не платят? Берешь справку - я алкаш и можно не платить коммуналку??? Так по Вашим словам?

Имеяя квартиру в элитном доме, таких проблем знать не приходится, так что уж не обмнавыйте И к Вашему сведению, это стои дешевле, чем у нас в Салде (из личо опыта). Могу как-нибудь платежку отсканировать, когда время будет.

[ASN]

А что они просто так квартиры занимают? Кварплату-то не платят? Берешь справку - я алкаш и можно не платить коммуналку??? Так по Вашим словам?

Цитата (Максимов Илья):
"Есть еще один подводный камень - на ком виснут обязательства по оплате коммунальных услуг? (в том числе за должников). Получается, что в рассматриваемом варианте, где УО действует от имени ТСЖ, долги виснут на ТСЖ, и поставщик за долги будет отключать дом. В случае если дом управляется УО, то решение этого вопроса зависит от договора управления, но как правило долг виснет на УО, а отключать дом в этом случае поставщик не вправе."

Добавлю от себя: На практике, во втором варианте - УО предпочитает не судиться с маргиналами, а "находит варианты" как "покрыть" убытки за счет ТСЖ.

Имеяя квартиру в элитном доме, таких проблем знать не приходится, так что уж не обмнавыйте И к Вашему сведению, это стои дешевле, чем у нас в Салде (из личо опыта). Могу как-нибудь платежку отсканировать, когда время будет.

Действительно. И в моем доме ТСЖ дешевле потому, что:
1. Домом рулит само ТСЖ - без посредника (в лице УО). И весь обслуживающий персонал напрямую нанят ТСЖ.
2. Электроэнергия рассчитывается по общему счетчику, что дает льготу в 10% от тарифа (аналогично за воду).
3. В доме своя котельная. Поэтому расчет за горячую воду никак не соотносится с городским.
4. Дом новый, поэтому капремонт не нужен.
5. Бонусом – весь первый этаж и часть полуподвала сдается организациям под магазины и офисы.

Что из этих "удешевляющих факторов" будем переносить салдинскую "землю"?

А свою позицию по ТСЖ - я уже излагал в посте №23 этой темы:

"Не судите - по своему дому. Дело в том, что ТСЖ в доме старой застройки и ТСЖ в не­давно сданном в эксплуатацию доме далеко не одно и то же. В ТСЖ нового дома — по понятным причинам, оказываются достаточно обес­печенные, активные люди и социаль­ный статус собственников жилья примерно одинаков. Кроме того, поскольку дом сдан в эксплуатацию совсем недав­но, особых проблем, связанных с ремонтом инженерной инфраструкту­ры, практически не возникает. И речь идет исключительно о содержа­нии. Как правило, кроме этого, в новых домах есть возможность получения дополнительных доходов от сдачи в аренду имеющихся нежилых помещений, придомовой территории. и т.п.
В домах старой застройки все совсем по-другому. Ничего этого нет. Здесь уже основ­ной упор делается на поддержание работы инфраструктуры в безава­рийном состоянии. А что мы имеем в Салде? Старые убитые пятиэтажки, которым по 25-35 лет, с нищими пенсионерами, алкашами, наркоманами и т.д? Повторяю. Я не против ТСЖ как способа управлением имуществом. Но он хорош только в новом жилом фонде, но никак не в старом. Просто не надо опять.. огульно всех в "колхоз".. пардон, в ТСЖ."

[Вульпик]

5. Бонусом – весь первый этаж и часть полуподвала сдается организациям под магазины и офисы.

Ничего себе! Уже оказывается у офисов и магазинов хозяев нет, а это собственность жильцов дома получается, если аж ТСЖ сдает их в аренду. Ты явно не от мира сего.

[ASN]

Мой дом строился как жилищно-строительный кооператив в середине девяностых. И пайщики вносили деньги не только за свои квартиры, но и за строительство первого, нежилого этажа. С тем, чтобы он стал собственностью жильцов. Естественно, не обошлось без и «административного ресурса», в доме живет городской архитектор.

Кстати, для рядового ТСЖ, вполне, реализуема схема с выкупом квартир на первых жилых этажах (в кредит конечно), с переводом их в нежилой фонд, а затем сдачей в аренду (адвокаты, зубные клиники, салоны красоты и т.д. и т.п.). Аренда - вполне окупает обслуживание кредита. Данная схема уже проверена на практике не одним ТСЖ и вполне работает.

Именно поэтому, не советую рваться покупать квартиру в строящихся домах с «большими красивыми магазинами». В них первые (технические) этажи либо распродаются застройщиком еще на этапе строительства (и в этом случае члены будущего ТСЖ заведомо лишают этого источника дохода). Либо застройщик еще на этапе строительства спешно регистрирует на своих представителей ТСЖ и сдает в аренду первый этаж коммерческим структурам. А покупатели квартир, которые в последующем становятся членами ТСЖ, эти договоры аннулировать не могут. В результате они теряют контроль над этими помещениями навсегда.

[Вульпик]

Мой дом строился как жилищно-строительный кооператив в середине девяностых. И пайщики вносили деньги не только за свои квартиры, но и за строительство первого, нежилого этажа. С тем, чтобы он стал собственностью жильцов. Естественно, не обошлось без и «административного ресурса», в доме живет городской архитектор.

середина 90-х... какой же он новый, лет 15 прошло - на дворе 2010
и то что сейчас строится рядом не стояло с серидиной 90-х)))) и первые этажи приспособлены уже в проекте под магазин и распроданы на стадии стороительства (см.прайс застройщиков)... а кто стал собственником - не наше дело...
люди в ипотеку берут квартиры, а вы про какие-то взносы на первый этаж говорите...

Сообщение отредактировал Вульпик - 31.3.2010, 21:42

[ASN]

люди в ипотеку берут квартиры, а вы про какие-то взносы на первый этаж говорите...

По этой схеме кредит «на первый этаж» берут не «люди», а юридическое лицо - ТСЖ. Решение о получении заемных средств (в том числе банковских кредитов) относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ и принимается не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов ТСЖ. (п.п. 6 п. 2 ст. 145 и п. 4 ст. 146 ЖК РФ). Если такое решение общим собранием принимается в установленном ЖК РФ порядке, то оно обязательно для всех собственников помещений, независимо от их участия в собрании и участия в ТСЖ. Но в данном случае, платить «взносы на первый этаж» собственникам помещений не придется, т.к. кредит будет обслуживаться (погашаться) за счет получаемой арендной платы с этих помещений. А после погашения кредита, арендная плата станет уже «чистым» источником дохода данного ТСЖ.

[Вульпик]

По этой схеме кредит «на первый этаж» берут не «люди», а юридическое лицо - ТСЖ. Решение о получении заемных средств (в том числе банковских кредитов) относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ и принимается не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов ТСЖ. (п.п. 6 п. 2 ст. 145 и п. 4 ст. 146 ЖК РФ). Если такое решение общим собранием принимается в установленном ЖК РФ порядке, то оно обязательно для всех собственников помещений, независимо от их участия в собрании и участия в ТСЖ. Но в данном случае, платить «взносы на первый этаж» собственникам помещений не придется, т.к. кредит будет обслуживаться (погашаться) за счет получаемой арендной платы с этих помещений. А после погашения кредита, арендная плата станет уже «чистым» источником дохода данного ТСЖ.

В современном доме, как у меня офисных помещений на сумму более 300млн.руб. и они по проекту не только на первом этаже - у них свои входы и выходы. какое ТСЖ возьмет на себя такой кредит??? В современном новом доме в центре это не реально, тем более не всегда находятся арендаторы на элитную недвижимость... Обычно такие люди покупают в собственность, нежнли платят за их аренду. Так что это есть неликвид. Идея для, подчеркиваю, нового дома, не реальная.

[ASN]

По диагонали читали? ))) Причем тут "новые дома" и "элитная" недвижимость?
Я говорю о ФЗ-185, по которому, власть планирует до конца 2010 года 20% жилого фонда страны загнать в ТСЖ. Вот об этих "обычных" домах и "обычном" народе речь. А за "элиту" я не переживаю.. И вам не советую ))))

Кстати, для рядового ТСЖ, вполне, реализуема схема с выкупом квартир на первых жилых этажах (в кредит конечно), с переводом их в нежилой фонд, а затем сдачей в аренду (адвокаты, зубные клиники, салоны красоты и т.д. и т.п.).
Именно поэтому, не советую рваться покупать квартиру в строящихся домах с «большими красивыми магазинами».

[Вульпик]

По диагонали читали? ))) Причем тут "новые дома" и "элитная" недвижимость?
Я говорю о ФЗ-185, по которому, власть планирует до конца 2010 года 20% жилого фонда страны загнать в ТСЖ. Вот об этих "обычных" домах и "обычном" народе речь. А за "элиту" я не переживаю.. И вам не советую ))))

Хорошо, давай те так, расскажите чем сейчас лучше? Чем УЖКХ нас радует? Деньги бережет? Тарифы приемлемые держат? Тепловую энегрию экономят и берут меньше за отопление или всетаки себе эти деньги оставляют? Подъезды моют? Лампочки меняют? Тротуары до асфальта драят зимой? Что??? Скажите, что??!!!

[ASN]

Что??? Скажите, что??!!!

Ничего. ТСЖ все равно создадут ))))

[Вульпик]

Ничего. ТСЖ все равно создадут ))))

Ну вот видите, что и требовалось доказать

[Максимов Илья]

Ничего. ТСЖ все равно создадут ))))

На мой взгляд ТСЖ никогда не будет массовым способом управления. Все таки будущее за профессиональными управляющими организациями. Другое дело что пока они тяготеют к формам работы недавнего прошлого - разрухи 90х. При хорошо поставленной управленческой работе и добросовестном отношении - работа управляющих организаций должна быть более эффективной (и экономной в том числе) по отношению к ТСЖ, где всё зависит от личности Председателя (ну или от группы лиц - Правление), а если активных и понимающих в доме нет?...
Конечно, для участия в 185-ФЗ в городах натянут 20%, но добрая половина из них развалится когда необходимость в них пройдет. А что касается новых и элитных домов, особенно если они строились ЖСК, то конечно, для них ТСЖ это лучший вариант, кто бы спорил.